“La trampa” en termes jurídics es denomina “abús de dret o frau de llei”, i la STSJC del 29 de maig de 2018 (causa 35/2018) es remet l’article 9.2 de la LQJ (en el mateix sentit article 5 CPC) que disposa que “els batlles i tribunals refusaran pot allò que es formuli amb manifest abús de dret o frau de llei” i, remet al Decretal 1,3,13 que recull: “l’abús no és lícit i que no és just aprofitar-se del guany que deriva d’un acte abusiu (Decretal 1,6,43) perquè en totes s`ha d’atendre més a la raó de la Justícia i d’equitat que el dret estricte (Codi 3,1,8); ja que en tots els casos cal atendre principalment a l’equitat (Digest 50,17,90); i sempre que la raó natural o un deute de dret s’oposi a l’equitat de la pretensió, el negoci ha de ser temperat a decrets justos (Digest 50,17,85-2n)”. Encara que en l’actualitat abús de dret i frau de llei es poden considerar dues figures jurídiques diferents: L’abús és dona quan en l’exercici d’un dret subjectiu, és a dir, el dret que té algú, es fa de manera abusiva (propietari que fa la trampa del fill); i frau de llei al que impedeix és que un acte realitzat a l’empara d’una norma legal tingui per resultat el que la llei prohibeix (Fer una donació entre familiars, quan en realitat es va fer una compravenda i d’aquesta manera no es paguen impostos per la compravenda).
“Des del meu punt de vista, la ‘trampa del fill’ es dona per una redacció del precepte legal defectuosa que impedeix als tribunals no només que puguin fer una interpretació restrictiva d’aquest dret, sinó també, pogué comprovar si efectivament l’arrendador incorre en abús de dret, ja que aquest article parla, sols ament, de notificar la seva voluntat, que no la necessitat de l’ús, i així detectar i evitar l’abús de dret. Precepte legal confús i fosc, que sembla que els tribunals s’hagin vist obligats a haver d’aplicar la inversió de la càrrega de la prova de l’ús abusiu invocat per l’arrendador, ja que sembla que hagi de ser l’arrendatari que provi al mateix”
Fa ja un temps que surten notícies als mitjans de comunicació respecte al tema de l’habitatge i, en concret, principalment degut al greu problema de la bombolla del preu dels habitatges.
Abans d’entrar en l’objecte d’aquest article d’opinió i després d’haver llegit en els mitjans de comunicació notícies i opinions dels lectors que les respecto, encara que de vegades no les comparteixo, crec que la solució, a curt i mitjà termini d’aquest problema, deu d’inspirar-se en la legislació que, d’aquest problema han fet front els països veïns, i per posar límits no sol als increments dels lloguers, tant als contractes en vigor com als nous contractes, sinó també amb polítiques de pròrrogues i suspensió de desnonaments pels grans tenedors (article 41.3 LAFU), entesos aquests com els propietaris que tenen un número superior a deu habitatges destinats a aquest fi. I, finalment, crec que, des de totes les institucions es deu promoure una consciència social perquè s’entengui, comprengui i s’assumeixi que, el mercat de l’habitatge de lloguer, no és, ni pot ser, especulatiu ni mercantilitzat, sinó que té que averi un just equilibri entre propietat/llogater, tenint sempre en compte que entre el dret a la propietat (article 27 Constitució) i el del dret a un habitatge digne (article 33 Constitució), en cas de conflicte, ha de prevaldre l’interès superior d’aquest últim, tenint en compte i per consolidar i enfortir l’Estat social que és Andorra (article 1 Constitució) i per desenvolupar un l’equilibri de la ciutadania i el benestar general amb la seva intervenció en els sistemes econòmic (article 32 Constitució).
Entrant en el tema, la Llei d’arrendaments de finques urbanes (LAFU) regula el supòsit que, l’arrendador, pot recuperar la possessió de l’habitatge arrendat si es donen unes circumstàncies que estableix la Llei (article 42 LAFU) i destaco: que estigui pactat en el contracte aquesta facultat de l’arrendador; que sigui per a l’ús propi o dels seus familiars; que ho notifiqui a l’arrendatari dintre del termini determinat per la Llei i sigui comunicat al Govern.
Des del meu punt de vista, la “trampa del fill”, en primer lloc, es dona per una redacció del precepte legal defectuosa (article 42 LAFU), que impedeix als tribunals no només que puguin fer una interpretació restrictiva d’aquest dret, sinó també, pogué comprovar si efectivament l’arrendador incorre en abús de dret, ja que aquest article parla, sols ament, de notificar la seva voluntat, que no la necessitat de l’ús, i així detectar i evitar l’abús de dret. Precepte legal confús i fosc, que sembla que els tribunals s’hagin vist obligats a haver d’aplicar la inversió de la càrrega de la prova de l’ús abusiu invocat per l’arrendador, ja que sembla que hagi de ser l’arrendatari que provi al mateix. Als principis de la càrrega probatòria als recull la Sentència del TSJC del 5 febrer de 2015 (causa 265/2014), que a falta d’una disposició concreta del Codi de Procediment Civil, estableix, com principi general, que l’extinció d’una obligació l’incumbeix la càrrega de la seva prova al que reclama el compliment i la seva extinció, al que deutor que s’oposa. Però en el cas de reclamar l’ús pel propietari d’un habitatge sembla que doni valor probatori sols ament amb l’única i exclusiva voluntat d’aquest, sense prendre en consideració la verdadera i legitima necessitat de l’ús que reclama sobre l’habitatge, així, sembla, deduir-se de la Sentència número 114/2022 de l’11 de juliol del 2022 dictada pel Tribunal Superior de Justícia (causa civil 423/2021) que diu: “...havent-se acreditat que el senyor JMB va manifestar la seva voluntat de destinar el pis propi, sense que s’hagin desvirtuat les seves explicacions, en el sentit de què no fossin raonables i reals, procedeix...”, és a dir, dona valor probatori a la simple al·legació o manifestació de la voluntat de l’arrendador, sense cap altre mitjà de prova, el que pot comportar, en molts casos, un trencament de les regles de l’abús de dret i frau processal (article 5 del Codi de Procediment Civil) del dret que la llei atorga a l’arrendador per demanar l’ús d’un habitatge.
Com el dret de recuperar l’habitatge que la llei dona al propietari és una excepció al principi general de dret pacta sunt servanda, pilar del dret contractual, que vol dir que “els contractes estan per complir-se”, per això, i per donar seguretat jurídica a les parts, proposo que, lege ferenda, el legislador doni una nova redacció de l’apartat 1 de l’article 42 LAFU, en els següents termes:
“1. El termini de durada de l’arrendament d’habitatges per a residència habitual i permanent no pot ser inferior a cinc anys.
Excepcionalment, i quan s’hagi pactat en el contracte, l’arrendador podrà recuperar la finca arrendada per causa de veritable necessitat per destinar-la al seu ús propi o al dels seus familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. Podrà fer ús d’aquesta facultat, notificant-ho, fefaentment, a l’arrendatari amb indicació de totes les circumstàncies de la persona per la qual es reclama l’habitatge i una declaració jurada en la qual es faci constar les seves altres propietats immobiliàries, si en té, amb expressa indicació que no té cap d’elles lliure de llogaters.
Si la part arrendatària dona la seva conformitat al requisit haurà de comunicar-ho, en el termini de tretze dies natural, al ministeri competent en matèria d’habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d’anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu i tindrà dret a una indemnització d’un mes per cada any que resti per complir el contracte extingit, o la part proporcional d’una anualitat de la renda mensual.
L’arrendatari es pot oposar a la resolució anticipada del contracte mitjançant comunicació fefaent en el termini de tretze dies naturals. En aquest cas, l’arrendador pot interposar la corresponent demanda en el termini de caducitat de dos mesos a comptar des de les notificacions de l’arrendatari. Transcorregut aquest últim termini sense haver-hi interposat la demanda, l’arrendador, no podrà fer ús d’aquesta facultat fins que no hagi transcorregut un any a comptar des de la primera notificació a l’arrendatari”.